Alt Yapı Tamamlanmadan Konut Fiyatları Düşmez!

Konut fiyatlarının düşmesinin imara giren yeni bölgelere alt yapı hizmetlerinin gitmesiyle mümkün olabileceğini kaydeden ŞUTEM Başkanı Fatih Topal, " Karaköprü'nün sadece yüzde 30-35'lik bir alt ve üst yapıları yapılmış. Yüzde 65'in alt ve üst yapıları tamamen duruyor. Dağeteği'ne bakıyoruz, alt yapının yüzde 1'i dahi yapılmamış." dedi.

Hiç şüphesiz ki, Urfa'da yatırım denilince akla gelen ilk şey gayrimenkul oluyor. Son yıllarda Urfa'daki konut fiyatlarının aşırı yükselmesi, arsa ve kira fiyatlarının artması en çok dile getirilen konuların başında geliyor. Gazete İpekyol olarak, Urfa'da konut talebinin neden karşılanamadığını, arsa fiyatlarının yüksek olmasının arkasında yatan sebeplerin neler olduğunu, Urfa'da en çok rağbet gören gayrimenkul türünün ne olduğunu, küçük ve orta vadeli düşünen yatırımcıların neler yapması gerektiğini, Şanlıurfa Tüm Emlakçılar Esnaf Odası (ŞUTEM) Başkanı Fatih Topal'a sorduk.

Urfa'da hangi gayrimenkullün satışı artıyor, hangileri durağan bir durumda?

Malumunuz tarımdan sonra Urfa'da en büyük sektörlerden biri gayrimenkul sektörüdür. Tarımda 100 bin kişi çalışıyorsa inşaat alanı şu anda yaklaşık 4 bin kişiye bir iş sahası. Tabiri caizse burası bacasız bir fabrika niteliği taşıyor. Urfa'daki işsiz gençlerimize, ustalarımıza inşaatlar büyük bir iş imkanı sağlıyor. Yatırımcı olarak baktığımızda da en çok yatırım aracı olarak son 10 yılda gayrimenkul ön plana çıkıyor. Daha önceleri yastık altındaki altınlar, dövizler bozdurulup şu anda tamamen gayrimenkule yönlendirilmiş durumda. Bunun birçoğu yatırım aracı olarak arsa, arazi tercih ederken bir kısmı da işyerleri ve kiralama amaçlı dairelere yatırımlar yapıyor.

Bağ, bahçe gibi yerlere rağbet var mı?

Tarım arazisi olduğu sürece Urfa'da bağ, bahçenin ehemmiyeti büyüktür, yüksektir. Şu andaki en büyük yatırım aracımız arsadır. Herkese ve her bütçeye göre arsalar olduğundan ağırlıklı olarak arsalar tercih ediliyor. Bağ ve bahçe meblağları yüksek tuttuğu için onları büyük yatırımcılar tercih ediyor. Bunlar özellikle imar bölgesine yakın olan bölgeler. Bir kısmı bağ evi olarak, yazlık olarak kullanılmak amacıyla değerlendirilen yerler var. Bir de çiftlik amaçlı, ekin amaçlı, oradan bir gelir elde etmek amacıyla yapılan yatırımlar da sürekli olarak devam ediyor.

En revaçta olan gayrimenkuller arsalar mı?

Aslında gayrimenkulün her türlüsü prim ediyor. Gayrimenkul dünyada ölmeyen sektörlerden biridir. İnsan yaşamı olduğu sürece gayrimenkul bir yatırım sektörüdür. Dolayısıyla arsadan başlar arazilere doğru ilerler.

Urfa'da arsa fiyatlarının yüksek olduğu eleştirileri yapılır. Siz buna katılıyor musunuz?

Biz, gezdiğimiz, dolaştığımız bölgelere göre her tarafta fiyatlar artmış durumda. Son 10 yıl, özellikle kentsel dönüşümle, Urfa gecekondudan toplu yaşamlara geçtiğinden arsanın, arazinin toprağın kıymeti artmış durumda. Buralara sürekli aşırı bir talep olunca biliyorsunuz talep arzı arttırır. Bu noktada biraz artışlar oluyor. Bunların üstündeki yatırım araçları da millete para kazandırınca ister istemez bir artış söz konusu oluyor.

Urfa'daki kentsel dönüşümle birlikte siz Urfa'daki hangi bölgenin geleceğini daha çok parlak görüyorsunuz? Yani şehir hangi yöne doğru ilerleyebilir, bu konuda bir tahmininiz var mı?

Şehrin yöneleceği yerler yatırıma müsait olan yerlerdir. Biz, tarım alanı olmayan bütün yerlerin genişleyip, açılmasını istiyoruz Urfa'da. Belli bir bölgenin gelişmesini istemiyoruz. Her noktada gelişmesini istiyoruz. Bugün bir Eyyübiye'nin de bir kentsel dönüşümle yeni caddelerle, güzel parklarla, şehir gibi gösteren yerlerle açılmasını istiyoruz. Şu anda maalesef sadece Karaköprü gördüğümüz gerçek anlamda bir gelişim gösteriyor. Bunun bütün Urfa'nın geneline yayılmasını istiyoruz ve biz bu noktada gerek yerel yönetimlerle, belediyelerle, gerek valilikle, gerek bakanlıklarla sürekli istişare ediyoruz ve bunların her noktada gelişimini sağlamaya çalışıyoruz.

Tarım alanlarına karşı odanızın bir hassasiyeti var mı?

Tarım alanlarının özellikle açılmamasını, buralara yatırım yapılarak önüne geçeceğimizi, bunlarla ilgili olumsuz bir durumda ilk bizim şikayet edeceğimizi sürekli söylüyoruz. Bu noktada bizim dağlık alanlarımız var. Kırsal alanlarımız var. Bu bölgelerin yatırım aracı olmasını tavsiye ediyoruz. Bugün Dağeteği güzel bir bölgedir. Bugün yerleşim yerleri, kentsel dönüşüm dağlık alanlardır. Birçoğu imara açılmış yerlerdir. Buraların alt ve üst yapıları geliştikçe, yapıldıkça buraların da şehir olacağına inanıyoruz. Karaköprü'müz git gide gelişiyor. Maşuk ve TOKİ bölgesi, güzel gelişim gösteren bölgelerdir. Eyyüpkent güzel yerleşim bölgesidir. Urfa'mız her noktada beklentimizin altında da olsa gelişiyor.

Urfa bir tarafta hızlı bir büyüme ve gelişme kat ederken diğer tarafta tarım arazilerinde de hızlı bir betonlaşma söz konusu. Bunun önüne nasıl geçilebilir?

Maalesef ama maalesef bizi üzen Fakıbaba döneminde ve Fakıbaba'yı en çok eleştirdiğimiz noktalardan biri, tarım arazilerinin bir kısmının imara açılması, özellikle stadyumun ve ŞUTİM'in arka taraflarının imara açılması ve Devteşti bölgesinde yeni imara açtığı yerlerde blok nizam, yani yan yana bahçe bırakmayıp, üç katlı imar verip adete insanları mezara koyar gibi yapıları gördükçe gerçekten çok üzülüyoruz. Tamamen beton yığını. Bir yeri imara açıyorsanız yeşil alanları, çoluk çocuğun gezebileceği parkları, bahçeleri olan yerlerin olması lazım. Batıda insanlar, bunları gördüklerinde hevesleniyorlar. Maalesef ŞUTİM ve diğer bölgelerde bu imarı görünce üzülmemek, insanın kahrolmaması mümkün değil.

Şehirleşmeye örnek olarak Karaköprü gösterilebilir mi? Burası bütün Urfa için bir model olarak ele alınabilir mi?

Karaköprü biliyorsunuz, 1992 yılında köy statüsünden belde statüsüne geçti. 1993'te de imara açıldı. İstediğimiz bir imar mıydı? Hayır, kesinlikle. Yine Urfa'ya nazaran yollarımız biraz geniş, sokaklarımız geniş gözükse de, park alanlarımız Urfa'ya nazaran biraz fazla da olsa istediğimiz bir kentsel dönüşüm değil açıkçası. Burada daha model, geniş caddeler, geniş sokaklar, bina mesafeleri daha geniş olan bir yer bir idealimizdir. Yeni imar alanları açıldığında biz, hep bunları göz önünde bulundurarak, bunları söyleriz. Bir 35 metrelik, bir 25 metrelik alanımız var. Şu anda bile bunlar yetmiyor durumda. Şehir geliştikçe bunlar hizmet veremeyecek durumdadır. Dolayısıyla bunların daha gelişmişini ve daha genişini bekliyoruz.

Urfa'da konut talebi neden karşılanmıyor?

Bahsettiğim gibi kentimizde bir anda gecekondudan konuta geçiş başlandı. Artı 390-400'e yakın okul yapıldı. Emniyetimiz gelişti. Üniversitemiz geliştikçe büyük bir göç alıyoruz. İkinci sebebi budur. Üçüncü sebebi ise Urfa'da her yıl Yunanistan'daki bir şehir kadar nüfus artışı söz konusu. Dolayısıyla bu artışlar ev ihtiyacını karşılayamıyor. Bu ancak toplu konutlarla, toplu inşaatlarla karşılanabilir. Bunun bir kısmını TOKİ karşıladı. Bir kısmını şu anda belediyeler yapmak istiyor. Toplu yerleşim alanları, toplu inşaatlar olduğu taktirde bu ihtiyacın kısmen karşılanacağına inanıyoruz.

Ev fiyatlarının fahiş olduğu, yüksek olduğu eleştirisi de var. Buna ne diyorsunuz? Ve bunu düşürmenin, bunun önüne geçmenin yolu nedir? Belediyelere ve diğer yetkililere sizin tavsiyeniz nedir?

Ev fiyatları yüksek gibi görünüyor ama sadece bir Karaköprü, Esentepe, Yenişehir gibi yerlerle Urfa'mızı kıyaslarsak hakikaten oradaki fiyatlar yüksek gibi gözüküyor. Daha önce belediyenin Süleymaniye tarafından çalışmış olduğu, özellikle Devteşti bölgesinde, Eyyüpkent bölgesinde ucuz konutlar imal ediliyor. TOKİ'de ucuz konutlar mevcut. Ama bugün Karaköprü'ye gelince, Yenişehir'e gelince konutlar yüksek gibi gözüküyor. Aslında diğer bölgelerle, diğer şehirlerle arasında çok büyük bir fark yok fiyatlarımızın. Biliyorsunuz binaların bir maliyeti vardır. O maliyet üstünden inşaat yapılır. Bir diğer şey de evlerimizi diğer şehirlerdeki evlerle kıyasladığımızda evlerimiz biraz daha büyük yapılıyor. Dolayısıyla bunlar maliyetlere yansıyor. Onun bir sebebi var. Toplu konutlar olmayınca, toplu inşaatlar olmayınca ne kadar istesek de fiyatları indirmemiz söz konusu olamaz.

Yeni imar alanlarının açılmaması konut fiyatlarını etkiliyor mu?

Evet yeni imar alanlarının açılması gerekiyor. Önceki imar alanlarının alt ve üst yapılarının yapılıp geniş bir yelpazeyle açılıp vatandaşı o bölgelere de göndermek gerekiyor. Yani insanların o bölgede ev almaları için yönlendirmeniz lazım. Bakıyorsunuz sadece ve sadece Karaköprü'nün belli kısımlarında alt ve üst yapıları bitmiş durumda. Karaköprü'nün sadece yüzde 30-35'lik bir alt ve üst yapıları yapılmış. Yüzde 65'in alt ve üst yapıları tamamen duruyor. Bugün Dağeteği'ne bakıyoruz, alt yapının yüzde 1'i dahi yapılmamış. İmara açılmış ama o şekilde duruyor. Dolayısıyla müteahhitleri o bölgelere yönlendiremiyoruz. Diğer imar açılan yerlere bakıyorsunuz yine alt ve üst yapı yapılmadığı için adete müteahhitlerimiz bir köşeye sıkışmış, o bölgede konut yapmaya çalışıyorlar. Dolayısıyla her şeyiyle bitmiş bölgelerin arsa fiyatları yüksek kalıyor. Aşağısına verdiği taktirde müteahhitti kurtarmıyor, maliyetleri kurtarmıyor. Şu anda müteahhitlerimiz en asgari kârla inşaatları yapıyor. Mevcut imara açılan yerlerin alt ve üst yapılarının yapılması, özellikle imara açılan kırsal yerlerin alt ve üst yapılarının yapılması, müteahhitlerin o bölgeye rağbet etmesinin fiyatları düşüreceğine inanıyoruz.

Kira fiyatları nasıl peki? Kira artırılırken hangi ölçüler dikkate alınmalı?

Şimdi biz onlara bir standart getirmeye çalışıyoruz ama ne kadar başarılı olacağımızı bilemiyorum. Daha önceleri kiralarımız düşüktü. Konut fiyatlarının artışı biraz onları tetikledi. Malumunuz Suriye'deki olayların başlangıcı ve o bölgeden aşırı oranda Suriyeli vatandaşın gelmesi, tayinlerin fazlaca gelmesi kiralardaki artışı biraz tetikledi. Bugün, biz artışları yüzde 10'la sınırlamaya çalışıyoruz. En azından vatandaşın çok fazla kira ödemeyeceğini, vatandaşa yardımcı olunması gerektiğini üyelerimize bildiriyoruz. Onların da ev sahiplerine bildirmesini istiyoruz. En fazla artışın yüzde 10 olmasını istiyoruz. Ve şu anda da hemen hemen buna ulaştık diyebilirim.

Konut ve arsa fiyatlarının yüksek olmasında bir rant veya tekel olduğunu düşünüyor musunuz?

Haliyle gayrimenkul bir ranttır, bir gelirdir. Bunu inkar etmek gereksiz olur. Burada bir ticaret dönüyor. Kesinlikle bir tekelleşme yok. Bugün herkes gidip her yerden arsa alabiliyor. Herkes her yerde satabiliyor. Mevcut imar alanları alınıp satılıyor. Farklı yerleri kimse alıp da satmıyor. İşte 'birileri fazla para kazanacak, burayı imara açmışlar, şöyle yapmışlar, böyle yapmışlar' öyle olmuyor. Devlet belli bölgeleri açmış. Yanlış hatırlamıyorsam 2005'te Dağeteği projesiyle, 2007-2008' Devteşti bölgesinde açmış oldukları imarlar. Oralarda dönüyor alışveriş. Herkes o bölgede alışveriş yapıyor. Ben Urfa'ya büyük paralarla gelip şöyle spekülasyon yapanı görmedim, rastlamadım. Bugün 15-20 yıldır Urfa'nın içindeyim. Maalesef Urfa'mızda bu tür sözler çok çıktığı için biz, bakıp gülüyoruz sadece. Ticaret dönüyor. Orada kimin nesi var, herkes apaçık biliyor. Belediyenin kent rehberi diye bir sitesi var. Nerede imar var, ne var, ne yok görüyorsunuz. Yaklaşık 10 yıldır da bir imar çalışması olmamış. Şu anda belli çalışmalar yapıldığını duyuyoruz ama henüz netlik kazanmış bir şey değil. Ben bu noktada çok spekülasyonların olduğuna inanıyorum.

Küçük ve orta vadeli yatırımcı için gayrimenkul konusundaki öneriniz nedir? Gayrimenkul yatırımcısına önümüzdeki dönemde de kazandıran bir sektör olacak mı?

Gayrimenkul tabiri caizse, ben bunu kullanmayı pek sevmiyorum ama şarap gibidir. Bir insan gayrimenkule yatırımı düşünürse uzun vadeli kazandıran bir sektördür gayrimenkul. Hemen inşaat bölgesinde bir yatırım almanın çok büyük getirisi olduğunu düşünmüyoruz açıkçası. Ne kadar uzun vadeli yatırmak ve imara açılan bölgelere yatırmak istiyorlarsa ona göre yatırım yapsınlar. Zaten kısa vadeli yatırımcılar bellidir. İşyeri, ev veyahut inşaat halindeyken ev konusunda yatırım yapmayı düşünürlerse bunların kısa vadeli olduğunu düşünüyoruz ve getirisi düşüktür. Eğer uzun vadeli düşünüyorlarsa imar bölgelerinde veya imara yakın bölgelerde yatırım yaparlarsa daha çok kazanacaklarına inanıyoruz.