İstanbul'un En Değerli 27 Arazisi

Son 10 yıldır kentin dört bir yanı şantiye alanını andıran bir hareketliliğe sahne oluyor. Deprem gerçeği, dev altyapı projeleri, konut hamleleri, kentsel dönüşüm yasası ve gayrimenkule yabancı ilgisinin artması bu yapılaşma hamlesini tetikleyen başlıca etkenleri oluşturuyor.

*Levent, Kağıthane, Bomonti, Ayazağa, Merter, Zeytinbumu, Kartal gibi kent merkezine yakın ya da gelişim aksında olan bölgeler bu süreçte öne çıkıyor.

*Şehrin içinde kalan 27 değerli arazi bulunuyor. Bu arazilerin büyüklükleri 16 bin metrekare ile 242 bin metrekare arasında değişiyor.

*Kent içinde kalmış arazilerde gerçekleştirilen projeler, sadece bu arazilerin sahiplerine değil, o bölgede yaşayanlara da fayda sağlıyor. Yeni projeler bulundukları bölgelerin de değerini artırıyor.

THE İSTANBUL

Bakırköy’de Veliefendi’nin yakınlarındaki eski boya ve mensucat fabrikalarının bulunduğu bölge özel proje alanı olarak ilan edilmiş ve imara açılmıştı. Buradaki Bozkurt Mensucat fabrikasının yerine yapılan The İstanbul Veliefendi, bölgedeki ortalama m2 fiyatlarını ikiye katlayıp 2 bin 500 lira civarından 5 bin lira civarına çıkardı.

AĞAOĞLU BAKIRKÖY 46

Ali Ağaoğlu da, bölgede yer alan Kilim Mensucat fabrikasının yerini alarak Ağaoğlu Bakırköy 46 projesini satışa sunmuştu. Bu projenin de bölgedeki fiyatları yukarı taşıyacağı tahmin ediliyor. Ağaoğlu Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Ali Ağaoğlu, fabrika dönüşümlü projenin daha lansman aşamasında bölgedeki gayrimenkul piyasasını yukaıı çektiğini, tamamlanıp hizmete girdikten sonra bölgenin daha da değerleneceğini söylüyor.

DAP YAPI – Z OFİS

DAP Yapı da Kağıthane’deki eski Polisan boya fabrikasını dönüştürerek Dap Z Ofis projesini hayata geçirdi. Bölgenin bin lira civarında olan ortalama m2 fiyatlarının 4 bin liralara ulaşmasını sağladı. Proje ile bölge diğer gayrimenkul geliştirme şirketlerinin de merceği altına girmiş oldu. Önümüzdeki dönemde bölgede yapılacak yenilenme çalışmalan ile m2 fiyatlanmn daha da yukarılara taşınması beklentiler arasında. Dap Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Yılmaz, Z Ofis ve Bumerang projelerinin Çağlayan bölgesinin gelişimine önemli katkılar sağladığı görüşünde.

VADİSTANBUL

Şişli Ayazağa’da Cendere Yolu üzerinde bulunan eski Evyap fabrikası arazisi, çevresinin yıldızını parlatan en dikkat çekici dönüşüm projelerinden biri olarak öne çıkıyor. Proje ile Cendere Deresi ıslah edilirken Maslak Metrosu’na Türkiye’nin ilk özel metro bağlantısının da yapılması planlanıyor. Bölgede inşaatı süren ve Artaş, Aydınlı Grup ve Keleşoğlu İnşaat tarafından hayata geçirilen Vadi İstanbul projesi, 900 TL olan ortalama m2 fiyatlarını şimdiden 3 bin TL’lere çıkarmış durumda.

Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, projenin hala inşaat aşamasında olduğuna dikkat çekerek, önümüzdeki dönemde bölgedeki m2 fiyatlarını daha da yukarı taşıyacağını vurguluyor.

İndeks Bilgisayar, bağlı ortaklığı Teklos’un mülkiyetinde bulunan İstanbul-Ayazağa’daki 40 bin metrekarelik arazinin en uygun koşullarda projelendirilmesi için Seba Vadi ile sözleşme imzaladı. Yüzde 46,5 Teklos, yüzde 53,5 Seba Vadi İnşaat gelir paylaşımı öngörülüyor. Hasılat paylaşımı sonucunda Teklos’un elde edeceği asgari hasılatın 88,5 milyon doların üzerinde olacağı tahmin ediliyor. Bu ticari öngörünün haricinde, Ayazağa bölgesinin en önemli lokasyonlarından olan sözünü ettiğimiz arazi üzerine geliştirilecek proje, önemi gittikçe artan aksta esen rüzgarı hızlandıracak. Başta Koton olmak üzere bölgede ağırlıklı olarak tekstile dayalı pek çok işletmenin yer aldığı büyük parseller bulunuyor. Yatırımcı iştahını yükselten bu parsellerde, kısa sürede yerleşimin çok eskiye dayandığı bölgedeki dinamiği artıracak farklı projeler gerçekleşmesi kuvvetle muhtemel.

MERTER’İN YENİ YÜZÜ

Merter, İstanbul’un en eski yerleşim bölgelerinden biri. Bu yerleşime dayanak olan ise bölgenin ticari yapısı oldu. İlk etapta kerestecilerin bölgesi olarak bilinen Merter, 1980’li yıllarda pek çok önemli tekstilcinin doğduğu bir tekstil kümelenmesi şekline büründü. Bugün 7 binin üzerinde işletmenin bulunduğu bölgede daha düne kadar en büyük eksiklik otel ve akşam yaşamının olmaması idi. Eroğlu Yapı ve Doğa Şehircilik’in Merter Vakko fabrikası arazisinde hayata geçirdiği Platform Merter projesi, dönüm noktası oldu. İçinde yer alan rezidans, AVM ve otel konseptleri ile modem mimarisi önemli bir algı değişikliği yarattı.

Yaptığımız araştırma Merter civarında 10’a yakın otelin projelendirildiğini gösteriyor. Yine en önemli 7-8 sokağın trafiğe kapatılacağı, yaya yolu olarak kullanıma açılacağı Merter’de onlarca bina da restorasyona sokulmuş durumda. Bir veya birden fazla hanın dış cephesinin tamamen değiştirildiği, gündüzün yanı sıra gece yaşamına hitap eden restoran konseptlerinin devreye alındığı belirtiliyor.

ALTINYILDIZ MİLAT OLDU

ikinci köprünün devreye alınıp TEM Otoyolu’nun inşa edildiği dönemde adı sonradan Basın Ekspres Yolu olarak belirlenen TEM/E-5 otoyol bağlantısı dahilindeki 7,5 kilometrelik bölgeye ilk gayrimenkul yatırımları 1990’lı yıllann başında yapılmaya başlandı. Çok uzun süre fiyatlarda ciddi oynamaların olmadığı bölgede mevcut binaların fiyat ortalaması 900 ile bin 200 TL aralığında kaldı. İşyeri olarak kullanılan yeni yapılar özellikle outlet perakendenin gelişiminde öncü rol oynadı.

Bölge için ilk büyük değişim harekatı Edip İplik Fabrikası üzerine kurulan 212 AVM oldu. Bölgedeki outlet tarzında hizmet veren ilk modern AVM olan bu projeyi, Starcity AVM izledi. Starcity’in tam karşısında bulunan 40 yıllık Altınyıldız’ın taşınıp arazinin karma bir konut projesine dönüştürülmesi çalışması ise bölgedeki değişimin en önemli adımı oldu.

İSWEST ve NUROL GÜNEŞLİ PARK

2011 yılında kimi daireleri 2 bin 800 TL metrekare fiyatı ile satışa çıkarılan projede ortalama fiyatların geçen iki yıl içinde 2 katına yaklaşüğı belirtiliyor. Bu durum mevcut binaların fiyatlarında da ciddi değişime yol açarken, asıl büyük etkisini bölgede yeni büyük çaplı gayrimenkul projelerinin art arda devreye alınmasında gösterdi. Bölgede rezidanstan karma projeye 10’a yakın büyük proje lstwest’ten sonra devreye alındı. înşaatlan süren ve satışı devam eden projelerin lansman metrekare fiyatları 3 bin 500 TL’den 6 bin TL’ye kadar ortaya kondu. Bölgedeki diğer önemli dönüşüm projesi de Hürriyet Medya Towers’ın uzun yıllar hizmet yürüttüğü araziyi alan ve karma bir proje geliştiren Nurol Holding’in Nurol Park Güneşli projesi oldu. Projede en düşük metrekare fiyatlarının 4 bin 200 TL civarında olduğu kaydediliyor.

TORUNLAR HER YERDE

İstanbul’un en değerli arazilerinden biri olarak nitelendirilen, Paşabahçe’de yer alan Tekel Fabrikasının arsası yaklaşık iki yıl önce 355 milyon dolara Torunlar GYO’ya satılmıştı. 55 bin metrekare alana kurulu olan ve Boğaz’ın en güzel yerlerinden biri olarak nitelendirilen araziye otel inşa etme çalışmalarını yürüten Torunlar Holding Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Totun, burada İstanbul’un en özel otellerinden birini inşa ettiklerini ve uluslararası lüks bir zincire işletmeye vermek üzere görüşmeler yaptıklarını söylüyor.

İstanbul’da kent içinde kalan değerli araziler incelendiğinde, Levent’teki İETT garajı arazisinden Beylikdüzü’ndeki Beko Fabrikası arazisine kadar çeşitli lokasyonlarda yer alan 27 arazinin 4,1 milyar dolarlık ekspertiz değerine ulaştığı gözleniyor. Değerleme uzmanları tarafından hesaplanan bu rakamlar abartıdan uzak rakamlar olurken, bu arazilerin satış sürecinde belirttiğimiz rakamlardan birkaç kat daha yüksek rakamlara da satılabileceğine işaret ediliyor.

GÖZDE SANAYİ SİTELERİ

Kapak haberimizde, kamu ve özel sektöre ait arazilerin yanı sıra İstanbul’da faaliyet gösteren 149 sanayi sitesinin içinden kent merkezinde kalan ve gayrimenkul geliştiricilerinin ilgisini çeken 10 sanayi sitesini de mercek altına aldık. Aralarında Masko ve IMES sanayi sitesinin de yer aldığı bu sitelerin toplam alanlan 1,6 milyon metrekare olurken ekspertiz değerleri de yaklaşık 1,8 milyar dolar olarak hesaplanıyor.

Markalı konut üreticilerinin merceği altında yer alan sanayi sitelerinin de önümüzdeki yıllarda kent dışına taşınması, bulundukları arazi üzerinde de konut, otel, AVM, karma proje gibi projelerin yükselmesi gündeme gelebilir.

TEKNİK YAPI’NIN GİRİŞİMLERİ

Fabrika dönüşüm çalışmaları ile dikkat çeken Teknik Yapı’nın yönetim kurulu başkanı Nazmi Durbakayım, Kartal’da bir maden ocağı, bir boya fabrikası, bir demir döküm fabrikası, bir antrepo olmak üzere dört eski sanayi tesisinin dönüşümünü gerçekleştirdiklerini söylüyor.

Kartal’ın en dikkat çeken arazilerinden biri olan Anadolu Isuzu Kartal fabrikasının arazisi de geçtiğimiz aylarda 191 milyon TL bedelle Esas Holding’e bağlı EAG Turizm ve İnşaat AŞ tarafından kentsel dönüşüm yapılmak üzere satın alınmıştı.

ESKİ SİTELER DE DÖNÜŞECEK

Fabrika dönüşümünün yanı sıra kent merkezinde kalan 30-40 yıllık siteler de markalı konut üreticilerinin iştahını kabartıyor. Bunun son örneği Etiler’deki Uçaksavar Sitesi’nde geçtiğimiz yıl yaşanmıştı. İstanbul’un en değerli yerlerinden biri olan Etiler’de yer alan Uçaksavar sitesinin sakinleri ara-lannda Ağaoğlu ve Varyap’ın da bulunduğu 46 farklı inşaat şirketi ile sitenin dönüştürülmesi için görüşmüştü, inşaat şirketleri arasında yaşanan yoğun çekişmenin ardından ipi göğüsleyen Teknik Yapı, sitenin dönüşümü için ilk adımlan atmıştı.

Uçaksavar Sitesi’nde yaşanan değişim çalışmasının önümüzdeki dönemde İstanbul genelindeki birçok sitede de gerçekleşmesi bekleniyor. Bu amaçla Ağaoğlu, Teknik Yapı, Taş Yapı, Mutlu inşaat gibi şirketlerin yanı sıra Avrupalı ve Ortadoğulu yabancı fonların da Tarabya Sanatçılar Sitesi, Yeşilköydeki Toplu Konut Sitesi gibi sitelerle yakından ilgilendikleri vurgulanıyor. Nişantaşı, Cihangir, Bağdat Caddesi gibi İstanbul’un kıymetli bölgelerinde 30 yıldan bu yana butik kentsel dönüşüm çalışmalan yapan Keten İnşaat’ın Yönetim Kurulu Başkanı Ferhat Keten, İstanbul’un merkezinde yapılan kentsel dönüşüm çalışmalanmn yabancıların da iştahını kabarttığını, kendilerine ortaklık teklifleri geldiğini söylüyor.

13 bölgenin prim po

CANSEL TURGUT YAZICI

Eva Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü

“İyinin yanındakinin kıymeti de artar”

“Merter’deki Vakko arazisine ve Eyvap fabrikasının yerine yapılan iki proje de bulundukları yere gerçekten değer katan özel projeler. Bilinen bir gerçek var ki o da gayrimenkulde iyinin yanmdakinin kıymetinin arttığı, kötünün yanmdakinin ise değerinin düştüğü. Bu projelerin gelişmesi yakın çevresine olumlu etki yaratacaktır ve aslında zaten yaratmıştır. Bunun orta ve uzun vadeye yayılması, projelerin hayata geçmesi ve yaşamın, hareketin başlaması ile olur.”

UZMAN GÖRÜŞLERİ

MAKBULE YÖNEL MAYA

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü

Merkezi akslar öne çıkıyor

“Fabrikadan konuta kentsel dönüşüm projeleri kent içindeki öne çıkacak bölgeleri belirleyen en önemli unsur haline geldi. Halihazırda bazı bölgelerde başlamış ve başlamakta olan bu gelişim hangi bölgenin süreç olarak daha önde olacağına bağlı olarak değişebilir. Özellikle İstanbul’un merkezi noktalarında gizli kalmış bu farklı bölgelerde önce neresi gerekli adımları tamamlayarak dönüşüme başlarsa gelişim biraz o tarafa kayabilir.”

NAZMİ DURBAKAYIM

Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı

Dokuz yılda dört fabrika dönüştürdük

“Son dokuz yılda Kartal’da yer alan bir maden ocağı, bir boya fabrikası, bir demir döküm farikası, bir antrepo olmak üzere dört eski sanayi tesisinin dönüşümünü gerçekleştirip modern konutlar inşa ettik. Teknik Yapı markasının oluşmasına vesile olan eski ve riskli binaların yenilenmesi şeklindeki çalışmalarımız muhtelif yerlerde devam ediyor. İstanbul’da Doğu’ya uzanan bölgelerinde kentsel dönüşüme tanık olacak yüzlerce fabrika alanı bulunuyor.”

GÖKHAN KARAHAN

Re/Mox Türkiye Genel Müdürü

Dönüşüm fiyatları yükseltiyor

“Kentsel yenilenme çalışmalarıyla birlikte İstanbul’da birçok semtte gayrimenkul fiyatlarında ve kiralarda yüzde 10-15 arasında artış gözlendi. Özellikle kentsel dönüşüm çalışmalarının hızlandığı Bağdat Caddesi, Kadıköy, Kartal, Pendik, Etiler, Tarabya ve İstinye’de fiyatların arttığına dair bu bölgelerdeki ofislerimizden bildirimler alıyoruz. Kentsel yenilenme çalışmalarıyla birlikte bu bölgede yenilenen gayrimenkullerin bölgelere daha da değer katmasını bekliyoruz.”

FERHAT KETEN

Keten inşaat Yönetim Kurulu Başkanı

Yabancı ilgisi artıyor

“Son yıllarda İstanbul gayrimenkul piyasasında yaşanan gelişim yabancı yatırımcıların da iştahını kabartıyor. Özellikle Avrupa ülkelerinden başta Almanya olmak üzere yabancı yatırımcılardan ve fonlardan ortaklık teklifleri alıyoruz. Yabancılarla çalışmanın tek şartı esnek ve hızlı karar alabilmek. Çünkü inşaatta hızlı karar alabilmek büyük önem taşıyor. Bu süreçte de merkezi lokasyonlardaki değişimde fabrika arazileri öne çıkıyor.”

MURAT UZUN

Proje Beyaz Yönetim Kurulu Başkanı

İstanbul’un ortalama m2 fiyatı 30 bin dolar

“Kentsel dönüşüm çalışmalarının hız kazanması, fabrika dönüşümlerinin gündeme gelmesine neden oluyor. Çünkü İstanbul’da arsa stoku oldukça sınırlı. Paris, Londra gibi kentlerdeki m2 fiyatları düşünüldüğünde İstanbul’un ortalama m2 fiyatlarının merkezi semtlerde önümüzdeki 10 yılda 30 bin dolarlar seviyesine çıkmasını bekliyoruz. Kimi fabrika sahipleri fabrika arazilerini satmak yerine orada inşaat projeleri geliştirmek üzere inşaat sektörüne bile girmiş durumda.