Konut Fiyatları Daha da Düşecek

Türkiye'nin önde gelen gruplarından Alarko Holding'in CEO'su Ayhan Yavrucu ile yaşanan krizin etkilerini, grubun yeni işlerini ve konut piyasasındaki beklentilerini konuştuk. Röportaj yarın da devam edecek...

- Kriz Alarko Grubu'nu etkiledi mi?

Etkilememesi gibi birşey söz konusu olamaz. Siz ne kadar tedbirli olursanız olun sonuçta bu yerkürenin içindesiniz. Bir sürü ihracatımız, bir sürü yurtdışı işimiz, bir dolu imalatımız var. Dolayısıyla ihracat yaptığınız pazarlar küçülürken sizin etkilenmemeniz imkansız. Hiç kimse çöl ortasında vaha olamaz. Geçti artık o dönemler...

Ama bizim avantajımız şu oldu: Konservatif bir şirket olduğumuz için aşırı borçlanmalara gitmeden faaliyetlerimizi sürdürürüz. Bu sayede de krize ters ayakla yakalanmadık.

- Krizi öngördüğünüz için mi aşırı borçlanmalara gitmediniz?

Türkiye'nin en büyük holdinglerinden biri olan Alarko Holding'in CEO'su Ayhan Yavrucu, yaşanan krizin herkes gibi kendilerini de etkilediğini ancak bu krizden yeni stratejiler bularak ve yeni pazarlar yaratarak çıkacaklarını söyledi. Krizin artık sona yaklaştığını belirten Yavrucu'ya göre ekonomik toparlanma ise çok da hızlı olmayacak, ekonomiler yavaş yavaş

Eren GÜLER YAZIYORbüyüyecek.

İnşaat sektörü için özel bir paragraf açan ve Türkiye'de konut fiyatlarının daha da düşeceğini iddia eden Yavrucu, firmalara ellerindeki stokları bir an önce eritme çağrısı yaptı. . Yavrucu ile yaptığımız röportaj iki gün sürecek...

Yok hayır. 1987, 1991, 1994, 1998, 2001, 2008... Dünyada da böyle.... Bu krizler 3,5,7,8 yılda bir mutlaka oluyor. Şu zamanda kriz olacak diye birşey söylemeniz mümkün değil. Onu bilse zaten ABD'de bu işin ekonomik modellerini yapan iktisatçılar bilir.

Biz temel bir prensiple hareket ediyoruz. Bir kere kaldıraç (leverage) kullanırken çok dikkat edeceksiniz. İşin türüne göre, işin bünyesinin gerektirdiği bilimsel olarak kanıtlanmış veriler içerisinde kalırsanız, mutlaka etkilenirsiniz ama limitli etkilenirsiniz... İşte bizimki de bu kurum kültüründen kaynaklanan ve o rasyoları gözetlemenin esas olduğu prensibinden ortaya çıkan sonuç. Yoksa biz bu krizi öngördük de böyle bir tedbir aldık diye bir durum söz konusu değil.

- Yurtdışı müteahhitlik hizmetleri çok etkilendi galiba...

Yurtdışı müteahhtilik hizmetlerini kriz tabii ki etkiledi ve etkilemeye de devam edecek. Bunun etkileri esas olarak 2009 ikinci yarısında ve 2010'da ortaya çıkacak. Bizim önceden aldığımız ve yapmakta olduğumuz işler var. Bunlar yürüyor. Biraz ağır yürüyor ama yürüyor. Ama şimdi yeni yatırım kararları verilmiyor. Böyle olunca bu bizim 2009 ikinci yarısında ve 2010'lardaki iş potansiyellerimizi etkileyecek.

- Ertelenen projeler var mı?

Bazı teklif verilecek işlerde ve yeni projelerde kısmi ertelemeler var. Ama sözleşmeleri geçmişten alınan işler bir şekilde devam ediyor. Fakat krizin etkileri ile 2009'da çıkacak projelerin ertelenmesinin gelecek yıllara etkisi olacak. Sektörde bunu iyi görmek gerek...

- Peki siz tamam deyip duracak mısınız yoksa başka alanlara mı yöneleceksiniz?

Aşırı borçlanmadan kaçındığımız için krize ters ayakla yakalanmadık. Ben şöyle bakarım olaya. Türk müteahhitlik sektörü 20-25 milyar dolarlık paketi yürüten bir sektör ve dünyada 20 milyar dolarlar civarında alınacak işler hep var. Biz de kulvar değiştireceğiz. Mevcut pazarlarımızın dışında yeni pazarlara yöneleceğiz.

- Mesela?

Mesela Afrika'ya gideceğiz. Arkadaşlar o yönde bir pazar araştırması yapıyorlar. Özellikle Cezayir, Nijerya, Angola gibi ülkelere açılacağız. Oradaki potansiyeli değerlendireceğiz.

Ben zaten ihracatta da 'kriz var' kaderciliğini kabul etmiyorum.

- Ne yapacaksınız peki?

" Mevcut pazarlarımızın dışında yeni pazarlara yöneleceğiz. " Yeni pazarlar ne olur, mevcut pazarlarda da en azından konumumuz koruyabilmek için ne yapmam gerekir? Bizim bunları düşünmemiz lazım. Bir kere eskiye göre çok daha agresif olmam, çok daha stratejik düşünmem ve yeni taktikler geliştirmem gerektiği kesin.

Burası vahşi bir orman ve avlanabilecek hayvan sayısı azaldı. Fakat sıfır değil. Ya yeni aletler bulacağım, ya silahımı değiştireceğim, ya konumlandığım yeri değiştireceğim ama mutlaka bir av bulup döneceğim. İşte biz bunu böyle yapacağız. Bu şekilde belki bugünü değil ama en azından 2010'u kurtarırız. Yoksa o da gider.

- Afrika'dan başka yöneleceğiniz pazarlar var mı?

Kuzey Irak'ta da büyük potansiyel var. Ayrıca Körfez Bölgei'nde de önemli işler var.

- Ama Dubai'de inşaat sektörünün durumu pek parlak değil. Bir sürü yarım kalmış inşaat var...

Eğer konut yapayım derseniz başarılı olamazsınız zaten. Teknolojik yatırımlar yapmak lazım.

- Ne gibi?

Rafineri yatırımları, petrol boru hatları, petrokimya tesisleri gibi... Ayrıca liman ve havaalanları gibi tesislere yönelmemiz lazım. Yoksa konut, iş merkezi, en az 2-3 yıl önemli bir talep olmaz. O sektörler dolu, çok arz fazlası var.

- Türkiye'de inşaat sektöründe durum nedir?

Türkiye'de de ciddi bir arz fazlası var. Son alınan teşvik kararları biraz talep yaratabilir ama buna rağmen yap-sat dediğimiz gayrimenkul geliştirme sektöründeki büyük arz fazlası sıkıntı yaratacak. Ben bunun 2011'den önce toparlanabileceğini sanmıyorum, çünkü gerçekten büyük bir fazla oluştu.

Bir de dünyada müteaahitlik yapılabilmesinin bazı kriterleri vardır. 'Ben arsa satın alayım da burada konut yapayım' diye birşey yok. Ama bizde berber de kasap da müteahhit oldu. Yanlış anlamayın küçümsediğim

" Ben iddia ediyorum, konut fiyatları daha da düşecek. " için söylemiyorum ama herkes kendi işini yapsın.

- Konut fiyatları ne olur o zaman?

Ben iddia ediyorum, daha da düşecek. Düşmek de zorunda... Bakın bunu çok bilerek söylüyorum, kesin düşecek.

- İnşaatçıları kızdıracaksınız...

Hiç kimse kızmasın, ben de bu sektörün içindeyim, benim de stoğum var. Alarko 55 yıllık bir şirket ve ben de 33 yıldır burada çalışıyorum. Yanlış üretim yapan bunun sonucuna katlanır.

Yeni girenler fiyatları aşağı çekecek, eskiler de ona uyacak. - Neden düşecek fiyatlar?

İki tane nedeni var. Birincisi, talepteki küçülme. Arz fazla, talep az.

İkincisi de bu stokların hepsi yüksek maliyetlerle yapıldı. Mesela demir fiyatları 1200 dolarken yapıldı o konutların çoğu. Demir şimdi 400 dolar. Çimento 110 dolardan 50-60 dolara indi. Ayrıca petrol... 150 dolardan 50 dolarlara geldi. Kullandığımız tüm malzemenin fiyatı düştü. Örnek veriyorum dün 100 liraya mâl edilen konutun maliyeti bugün 80 liraya indi. Yeni konut yapan kişi artık bunu 80 liraya yapacak. Siz 'benim maliyetim 100 lira' diye 100'e satamazsınız. Siz de ineceksiniz o 80'e. Başka türlü rekabet edemezsiniz.

- Çok iddialısınız...

Türkiye'de bütün varlık fiyatları düştü. Tek direnen gayrimenkul. Ama mümkünü yok o da düşecek. Borsadaki şirketlerin değerine bakın, nerelerden nerelere geldiler... Bileşik kaplar teorisi. Bir taraf düşerse diğeri yüksek kalamaz. O da düşecek.

- Fiyat indirmeyenler ne olacak?

İnmeyenler bekleyecek, beklerse de batacak... Bu böyledir. Çünkü paranın zaman değeri var. Yeni girenler fiyatları aşağı çekecek, eskiler de ona uyacak. Hatta stoktakilerin finansman maliyeti de işlediğinden zararları katmerli artıyor. Onun için pahalı-ucuz demeyecek, stokları eritmenin yoluna bakacak. 'Ne yapalım talep düştü' demeyecek, çünkü talep yaratılabilir. Bunu arabada gördük.

- Aslında doğru konut projelerinde de görüyoruz hareketi

"Siz pazara uymak zorundasnız. Bırakın kârı, gerekirse maliyetin de altına ineceksiniz.  Dediğiniz çok doğru, yüzde 100 katılıyorum. Doğru bir strateji ile çıkarsanız satarsanız. Bütün mesele o. Strateji yanlış ise onu doğru hale getireceksiniz. Çünkü siz pazara uymak zorundasnız. Bırakın kârı, gerekirse maliyetin de altına ineceksiniz.

Hiçbir mal, maliyet bedelinin üzerine fiyat koyarak satılamaz. Piyasadaki fiyatla satılır. Siz maliyetiniz yüksek diye o fiyatla satmazsanız büyük sıkıntılarla karşı karşıya kalırsınız. O piyasa fiyatına ineceksiniz. Hatta gerekirse daha da aşağısına inmeniz gerekir.

- Sizin konutta yeni projeniz var mı?

Şu anda yeni bir proje yok. Ama 2010 yeni bir gayrimenkul projesi yaratmak için doğru zaman.

- Neden 2010?

Büyük projeler 3-4 yıllık projelerdir. O yüzden hep krizin sonlarında başlayıp, yeni bir krizin başlamasına yakın dönemlerde de bu işten çıkmış olmak gerekir. Bizim prensibimiz de odur. Yoksa biz gayrimenkul geliştirme işinden hiç çekilmedik. Biz krize yakın dönemlerde işi bitirmiş olmaya çalışıyoruz. Ama eğer krize stokla yakalanırsaız işte o zaman işiniz çok zor. 1000 tane televizyonu bir depoda tutarsanız ama stokta 1000 tane ev varsa bu çok pahalı bir stoktur.

- Batıklar olabilir mi?

Çok doğal, neden olmasın? Ne ile finanse ettiğinize bağlı. Banka kredileri ile finanse ettiyseniz işiniz çok zor, Allah kolaylık versin. Ama kendi varlığınızla finanse ettiyseniz batmazsınız, sorun değil. İşin finansal kaynağı çok önemli.